Morgan Stanley aumenta projeção para mercado imobiliário comercial em 2026 — mas calma, não é festa ainda

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Fala, pessoal. Hoje saiu um relatório da Morgan Stanley que merece atenção pra quem acompanha o mercado de real estate comercial (CRE) — que no Brasil seria basicamente galpões logísticos, shoppings, escritórios, prédios de apartamento pra alugar etc.

A projeção pra 2026 foi revisada pra cima: agora esperam US$ 635 bilhões em transações, o que representa alta de 12% em relação ao ano anterior.

O que motivou isso? O primeiro semestre já veio forte: US$ 279 bilhões movimentados, 23% a mais que o mesmo período de 2025.

Além disso, as originações de empréstimos comerciais e multifamiliares (aqueles prédios de apartamentos inteiros pra investidor) cresceram:

16% na comparação anual

12% na comparação trimestral

A dívida imobiliária total do setor já chega a US$ 5,02 trilhões — alta de 4,5% em um ano.

E os bancos? Tão afrouxando os critérios de crédito, o que melhorou as condições de mercado no segundo trimestre.

Mas não é só alegria:

Os preços subiram só 0,9% em junho (ano vs. ano) — basicamente andando de lado.

Vendas de imóveis em dificuldade (distressed) representaram 3,3% de todas as transações.

O estoque de ativos em distresse aumentou em US$ 5,8 bilhões.

E aí vem a mudança mais curiosa: apartamentos agora são 38% das vendas em distresse, contra 37% de escritórios. Ou seja: escritórios já não são mais os reis do “vende logo antes que piore” — os prédios residenciais multifamiliares estão entrando nessa onda também.

A conclusão da Morgan Stanley é: o mercado está melhorando, sim, mas os preços seguem tímidos e o distresse continua subindo. Não é exatamente um “vamos todos comprar imóveis comerciais amanhã” — é mais um “estamos saindo do fundo do poço, mas o poço era fundo”.

O que vocês acham? É hora de olhar pra CRE com carinho ou ainda tem chão pela frente?

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Na real, o que tá acontecendo é que os fundos imobiliários e PE tão comprando ativos com desconto, mas ainda não tão confiantes em pagar preço cheio. É o famoso “volumes sobem porque tem oferta, preços não sobem porque ninguém paga o que o vendedor quer”. E o distresse subindo mostra que ainda tem muito dono desesperado pra vender. O fundo do poço ficou pra trás, mas a recuperação é lenta.

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O que a gente vê é um mercado de “oportunidades” pra quem tem caixa. Os grandes players tão comprando galpões logísticos e multifamiliares com cap rate de 7-8%, mas evitando escritórios como o diabo foge da cruz. O problema é que esses ativos residenciais tão virando distresse porque muitos investidores compraram na alta com dívida variável e agora tão sufocados com juros altos. A conta não fecha.

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Alguém mais acha curioso que todo mundo fala que “o mercado tá melhorando” mas os números mostram distresse subindo? Isso me cheira a viés de confirmação. Os bancos afrouxaram o crédito, mas isso não significa que os ativos são bons — significa que eles tão empurrando a bomba pro próximo trouxa. Lembram de 2008? A história se repete.